新华财经上海3月27日电（记者杨溢仁）随着商业不动产REITs申报的正式启动，在管理层把“实施提振消费专项行动”摆在突出位置，且强调要激发居民消费内生动力的大背景下，目前以奥特莱斯等优质零售底层资产为代表的项目成为了市场关注的焦点。

　　分析人士指出，奥特莱斯等项目在经济周期波动中展现出了显著的经营韧性，行业已形成头部集中、区域分化的竞争格局。

　　公开数据显示，截至3月17日，已有15单商业不动产REITs申报至交易所，其中包含2单奥特莱斯项目，分别是国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT，发行规模依次为50.6亿元和74.7亿元，底层资产运营情九游娱乐NineGame况良好，位于核心城市的核心区域板块，受到市场广泛关注。

　　尤其就已上市的奥特莱斯基础设施REITs来看，华夏首创奥特莱斯REIT于2024年8月28日上市，两个底层资产剩余期限约30.8年、29.8年，估值合计为19.73亿元，上市以来的涨幅约达72.2%（截至2026年3月13日）；中金奥莱REIT于2025年9月12日上市，底层资产剩余期限约23.6年，估值29.01亿元，上市以来的涨幅约为25.8%（截至2026年3月13日）。就财务表现看，已发行上市的两单奥特莱斯项目的净现金流分派率为3.4%至4.0%，处于中游水平，而新申报的两单商业不动产REITs的预测2026年净现金流分派率可达4.6%至5.5%。

　　可以看到，中国内地的奥特莱斯发展以2002年为起点，在短短二十余年间完成了快速的迭代。2002年12月18日，北京燕莎奥特莱斯的开业标志着该业态正式进入中国，其初期定义严格遵循销售“过季、断码、下架商品”的折扣零售模式；随着市场需求的增长，2006年起该业态向一线年单年度新增奥特莱斯超过20家。

　　中国商业联合会奥特莱斯分会提供的数据显示，2024年7月至2025年6月，全国205家品质化奥特莱斯实现销售额约1800亿元，同比增长8.9%，客流量近9亿人次，同比增长12.5%，量额双增态势持续巩固。根据中国商业联合会统计，2024年三季度至2025年四季度，全国商业零售TOP100企业在营奥莱项目各季度销售额同比增速从3.8%逐步攀升至13.1%，客流量增速从6.2%升至13.8%，10.1%的销售额平均增速显著高于传统零售业态，凸显出了其穿越经济周期的能力。

　　“不仅如此，2025年社会消费品零售总额月均达4.2万亿元，保持增长态势，为奥莱中高端零售赛道提供了总量支撑。”中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天说，“作为重奢品牌的平价消费渠道，奥莱既满足了消费者对品牌品质的追求，又通过折扣定价降低了消费门槛，因此在经济下行周期中仍能保持较高的消费需求，受市场波动影响显著低于传统零售及高端重奢业态，是商业不动产REITs中兼具稳定性与成长性的核心资产类型。”

　　不过，记者注意到，当前国内奥莱行业已形成了头部企业高度集中、运营模式差异显著、区域布局分化的市场格局，且竞争焦点开始从规模扩张转向精细化运营与差异化定位。

　　来自券商的统计显示，当前奥莱行业中，有六大头部连锁集团——聚集了87个项目、销售额占行业总量超60%，形成了强者恒强的竞争态势。截至2025年12月，王府井、首创、杉杉、砂之船、百联、RDM六大连锁集团共运营着87个奥特莱斯项目；2024年7月至2025年6月期间，实现的销售额占全国奥莱行业总销售额的61.1%，核心资源与市场份额高度集中。

　　区域分化方面，全国在营奥莱品质化项目共有205个，覆盖29个省份的78个地级城市，而华东地区以40.5%的项目数量占比位居首位，凭借发达的经济水平和强劲的消费力，成为奥莱项目最集中的区域；华北地区依托京津冀，客群大、重奢平替需求旺盛；华南聚焦九游娱乐NineGame大湾区，跨城消费特征明显；西南地区以成都、重庆为核心，西北地区以西安为核心，消费潜力快速释放。

　　“然而，在高线城市，奥莱竞争已从规模扩张转向存量优化。”一位原始权益人告诉记者，“现阶段，头部企业已不再单纯追求数量增长，而是通过扩建、物业升级与模式创新提升存量价值，如上海百联青浦奥莱二期、成都熊猫主题景区式奥莱等项目，正致力于推动高线城市奥莱向复合体验场所升级。”

　　综上，多位保险机构投资人向记者表示，鉴于头部运营商旗下的优质资产彰显出了较强的抗周期属性，且首批商业不动产奥莱REITs的经营数据亮眼，因此其具备较高投资价值，值得重点关注。

　　当然，随着商业REITs的申报提速，以及奥莱REITs资产池的不断扩大，后续各项目的资质必将有所分化。那么，彼时应如何选择？

　　“首先，可优先布局底层资产成熟的头部奥特莱斯运营商。头部企业凭借招商能力、货品掌握度构筑了‘核心护城河’，且成熟项目出租率普遍能维持在98%以上、运营净收益率处于行业第一梯队，现金流稳定性与抗周期能力突出。”黄啸天表示，“其次，可关注具备消费潜力、竞争格局合理的核心区域项目。华东地区为奥莱项目的核心集聚地，消费力强劲且市场成熟，该区域项目的现金流稳定性普遍更高；西南、西北等区域的消费潜力快速释放，头部标杆项目已形成区域品牌认知，具备显著的增长动能；三、四线城市成为行业新一轮增长的关键力量。各机构在选择前述区域内的REITs产品时，需重点考察当地人口密度、消费能力与项目运营方的下沉市场运营经验。”

　　最后，业内还建议优先选择资本化率处于合理区间、折现率与基础设施REITs匹配、保底租金机制完善的标的（此类项目的现金流稳定性一般更高，分派率兑现能力更强），同时规避资本化率显著低于行业合理下限、估值透支未来增长的标的。

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